De Gemeente Noordenveld kan niet wachten om te starten met bouwen

NOORDENVELD – De woningbehoefte in Noordenveld is groot, zo benadrukt de gemeente keer op keer. Daarom wordt er nu al flink gebouwd op het Oosterveld in Norg en zijn er plannen in ontwikkeling voor Roden en Peize-Zuid. Ook wil de gemeente onderzoek doen naar elf inbreidingslocaties in Roden, Peize, Norg, Nieuw-Roden, Lieveren, Altena en Veenhuizen. Om hoeveel woningen gaat het, hoe komen de plannen tot stand en hoe verhouden deze plannen zich tot elkaar?

‘Op dit moment zijn er dus nog geen kavels in Roden te koop, maar die komen er in rap tempo wel aan’

‘Dat de behoefte aan woningen in Noordenveld groot is, blijkt uit de huidige woningmarkt en uit het onderzoek dat de gemeente door het bureau KAW heeft laten uitvoeren,’ zegt wethouder Henk Kosters, die ruimtelijke ordening in zijn portefeuille heeft. ‘Om hoeveel woningen het precies gaat is afhankelijk van wat de stad Groningen kan opnemen.’ Gesproken wordt over een midden en hoog scenario, dat voor Roden varieert van 380 tot 560 woningen tot 2030. ‘Het hoge scenario komt in beeld wanneer Groningen niet kan voldoen aan de eigen woningopgave,’ aldus Kosters. ‘Wanneer de stad daar wel aan kan voldoen komen we terecht in het middenscenario.’ Daarbij gaat het overigens alleen om grondgebonden woningen, waarbij appartementen niet worden meegerekend.

Op dit moment zijn er veel locaties waarvoor plannen zijn en worden ontwikkeld in en rond Roden. Denk bijvoorbeeld aan Zuidpoort Terheyl, het centrum, Haarveld, Boskamp, de TNT-locatie (oude postkantoor), Kanaalstraat-Wilhelminastraat en de Vrijetijdsboulevard. Momenteel ligt het bestemmingsplan voor zeventien woningen op de locatie van de TNT aan de Wijnbergenstraat ter inzage op het gemeentehuis en zeer binnenkort volgt het bestemmingsplan voor de Vrijetijdsboulevard (tegenover de Kampeerhal) en voor het (braakliggend) centrum van Nieuw-Roden.

‘Als je alles bij elkaar optelt en alle locaties meerekent, blijft er een tekort over van circa 100 in Peize en 30 tot 230 grondgebonden woningen in Roden die dan nog gerealiseerd moeten worden,’ geeft Kosters aan. In de berekeningen zijn een aantal locaties nog niet meegeteld, zoals bijvoorbeeld de nieuwe inbreidingslocatie in Altena.

Kosters: ‘Ook de locatie van het dorpshuis Peize is niet meegeteld. Dat zou namelijk een heel geschikte locatie kunnen zijn voor appartementen.’

Ook de locaties van het Nassaucollege in Norg en de voormalige discotheek Pruim in het centrum van Roden zijn nog niet meegeteld in de berekeningen, aangezien nog niet bekend is wat daar gaat gebeuren. ‘Met de nieuwe eigenaar van het perceel van Pruim zijn we in gesprek,’ zegt Kosters. ‘Voor andere locaties, zoals de Oksel en het Nassaucollege moet nog een verkenning plaatsvinden. Als de raad binnenkort instemt met de nieuwste locaties dan gaan we per locatie een plan van aanpak maken. In theorie is het nog mogelijk dat daar geen woningbouw komt, maar ik ga er wel vanuit dat dat daar kan.’ Ook de oude gemeentewerven en het brengstation in Roden, Norg en Peize zijn in beeld als inbreidingslocaties. ‘Die zijn natuurlijk minder geschikt voor woningbouw en ook de behoefte aan bedrijventerreinen neemt sterk toe. Ik kan me ook goed voorstellen dat deze locaties in aanmerking komen voor bedrijven of wellicht voor een combinatie van wonen en werken,’ zegt Kosters.

Wat er gebouwd zal worden is nog onduidelijk. ‘We bouwen naar behoefte,’ zegt Kosters. Dat betekent dat er niet alleen voor Noordenvelders wordt gebouwd, maar ook voor mensen uit de stad. ‘Daar is namelijk ook behoefte aan. Er is vooral vraag naar grondgebonden woningen en minder naar appartementen. Er is ook wel behoefte aan starterswoningen,’ geeft Kosters aan. ‘Maar daarvoor is de markt nu erg lastig, tenzij je als gemeente geld beschikbaar stelt om dit mogelijk te maken.’ Wel zijn er prestatieafspraken met woningcorporaties Woonborg en Actium om sociale huurwoningen mogelijk te maken in Peize, op het Oosterveld en op de vrijetijdsboulevard. Kosters: ‘Er zijn ook andere initiatieven, zoals de appartementen van Woonborg tegenover het gemeentehuis en de oude school in Nieuw-Roden waar studio’s zijn gekomen. Daar was eerst veel discussie over, maar  is  heel goed uitgepakt.’

Niet alle gronden waar de gemeente woningbouw wil zijn in handen van de gemeente. Zuidpoort Terheyl en veel grond in Roden-Zuid in is handen van een ontwikkelaar. Ook de gronden van de Oksel zijn nu nog in handen van een particulier. Wel heeft de gemeente het voorkeursrecht op deze laatstgenoemde gronden, wat betekent dat zij deze als eerste kan kopen wanneer de eigenaar overgaat tot verkoop. ‘Het mooiste is natuurlijk als je als gemeente zelf de regie kan houden,’ meent Kosters. ‘Maar daar hangt wel een prijskaartje aan. Wel levert grondexploitatie vaak ook geld op. Dat is natuurlijk niet het geval wanneer de grond in bezit is van een particulier, maar dan is weer het voordeel dat je als gemeente geen risico loopt.’ Bang om afhankelijk te worden van grondbezitters en projectontwikkelaars is Kosters niet: ‘Als gemeente kunnen we zelf ook sturen, bijvoorbeeld op het bestemmingsplan. Zo kun je voor een deel ook regelen wat wel en wat niet kan. Uiteindelijk moet je er samen uitkomen. Daar hebben we best goede ervaringen mee, bijvoorbeeld op het Roderveld en ook nu op het Oosterveld in Norg.’

Naar verwachting bespreekt de gemeenteraad de voorstellen voor Roden-Zuid en de elf inbreidingslocaties op maandag 17 mei tijdens een speciaal ingelaste vergadering. ‘Het College heeft de raad voorgesteld om voor Roden-Zuid een principe-uitspraak te doen over de invulling van de verschillende opgaven qua verkeer, wonen, sport en water. Als de raad geen woningen in Roden-Zuid wil zit Roden eigenlijk op slot,’ aldus Kosters. ‘Dan zijn er over een paar jaar niet genoeg woningen meer en moeten we opnieuw kijken waar wel woningbouw mogelijk is.’ Criticasters wijzen op alternatieve mogelijkheden aan de noordkant van Roden, vanwege de nabijheid van uitvalswegen richting de A7 en Groningen. Volgens Kosters is dit echter een lastige optie, vanwege de lagere veengronden daar. ‘Dan loop je het risico op verzakkingen, zoals we ook al hebben ervaren in andere delen van Roden.’ Ook uitbreiding van Roden in oostelijke richting behoort niet tot de mogelijkheden, vanwege het Mensingebos en de natuur daar.

‘Op dit moment zijn er dus nog geen kavels in Roden te koop, maar die komen er in rap tempo wel aan,’ geeft Kosters aan. ‘Door corona is alles een beetje vertraagd, maar het komt er echt aan. De achterstand die we hebben opgelopen door niet te investeren in grond tijdens economische crisis halen we heel snel weer in.’

Als het gaat over participatie bij de woningbouwprojecten moet Kosters lachen. ‘Ja, dat is een hot item en kan natuurlijk altijd beter,’ zegt de wethouder. ‘Maar ik denk dat we het al best goed doen. De vraag daarbij is vaak wat wordt verstaan onder participatie. Er bestaan veel verschillende opvattingen en beelden. Soms is het goed om bij nul te beginnen, maar vaak is het beter om het participatietraject  te doorlopen, wanneer het wat concreter is. Uiteindelijk denk ik wel dat het tegenwooordig haast onmogelijk is om een plan te krijgen waar iedereen het mee eens is.’ Kosters merkt op dat het vaak de tegenstanders zijn die zich mengen in de discussie. ‘De mensen die vóór zijn hoor je vaak niet. Wat doe je daarmee,’ vraagt de wethouder zich hardop af.

Om aan te geven hoe moeilijk het is om de criteria te wegen en de verschillende belangen van inwoners tegen elkaar af te wegen geeft Kosters het voorbeeld van de Oude Velddijk in Peize waar omwonenden een petitie begonnen tegen een mogelijk Knarrenhof. ‘Naar aanleiding van dat project heb ik de raad voorgesteld samen na te denken wat we onder participatie verstaan en wat het zwaarst moet wegen. Ook voor de nieuwe inbreidingslocaties moeten we per locatie met een plan komen waarin staat om hoeveel en wat voor soort woningen het gaat en vooraf aangeven hoe we invulling willen geven aan de participatie.’