Esther Borstlap, directeur-bestuurder Woonborg en de platte cijfers

Toegegeven. Ze doet wat ze zegt. En zegt wat ze doet. Zowel naar de gemeentes toe, waarmee ze samenwerkt, als met de huurders van haar corporatie. Als er nog kritiek mocht zijn, dan probeert ze dat met argumenten te weerleggen. Of ze toont de cijfers. ‘Platte cijfers’ noemt ze die. Ze tovert ze uit haar bestand op een projectiescherm. Het zijn er veel. We moeten wat dichterbij komen om ze waar te nemen. Het betreft vooral de cijfers over de wachttijden, maar ook over actuele zoektijden. Die laatste tijden, daar gaat het om. Daar is naar huurders en gemeentebesturen toe,  lang mee geschermd. Nu worden ze eindelijk getoond.

We ontmoeten Esther Borstlap (38). Sinds 14 maart 2016 directeur-bestuurder van de woningcorporatie Woonborg. Die is niet alleen in de gemeente Noordenveld actief. Ook in de gemeentes Aa en Hunze, Tynaarlo en zelfs in de Groningse gemeente Haren. Het is een behoorlijk bestand. In de meeste gemeentes zijn ook andere corporaties actief. In Noordenveld is dat de corporatie Actium, die vooral in de plaats Norg nog een bescheiden bestand heeft. De vraag is, is het bestand voldoende om op een aanvaardbare termijn een woning te betrekken. Voor een woningzoekende. Of is er weer sprake van woningnood? Woonborg onder Esther Borstlap heeft andere prioriteiten. Om te beginnen is er gekozen voor het accent van de huurbevriezing. De laatste twee jaar zijn er geen huurverhogingen in rekening gebracht. De inkomenspositie van de gemiddelde huurder geeft daartoe aanleiding. Alleen als er sprake is van een mate van ‘scheef wonen’, dan wordt er wel een bescheiden verhoging in rekening gebracht. Verder ligt de prioriteit bij het verbeteren van de woningen en woonomgeving, aan energiezuinige, dan wel duurzame woningen, het zogenaamde 0 op de meter project en aan de dienstverlening richting de huurders. Nee,  het vergroten van het woningenbestand is wel het laatste waar Woonborg aan denkt. Dat er aan de Boskamp in Roden nog een project op stapel staat heeft vooral te maken, dat het terrein al een tiental jaren braak ligt, na afbraak van een bestaande woonwijk. Ook in de Raadhuisstraat ligt een klein groen veldje braak, daar zal een flat verrijzen voor jongerenhuisvesting. Dan heb je het wel gehad. Vergeleken met de fikse hoeveelheid koopwoningen, die de laatste tijd door de gemeente Noordenveld gepland worden is die bijdrage uitermate bescheiden.

 

In de nieuwe Volkshuisvestingswet meende minister Blok wat ambitieuzere Volkshuisvestingsplannen te kunnen stimuleren, door de Woningcorporaties verplicht te laten overleggen met gemeentes en huurdersorganisaties over Prestatieafspraken. Allemaal vastgelegd in de nieuwe Woningwet. Onder deel is echter ook een heffing op de inkomsten van de Corporaties. Esther laat een staatje zien, waaruit blijkt dat Woonborg vorig jaar maar liefst 4,6 miljoen euro zo in de staatskas mocht storten. In ruil voor meer invloed van huurders en gemeentelijke politiek. Gemeente en huurdersorganisaties worden dan ook ‘Stakeholders’ genoemd. Dit begrip komt uit de koker van de overkoepelende organisatie Aedes. In het gebied waar Woonborg actief is, betekende dat overleg met de vier gemeentebesturen. Wat de huurders betreft was het wat simpeler. De huurdersvereniging Woon is ook actief in de vier gemeentes. Nu staat de huurdersvereniging onder leiding van de formidabele voorzitter Jelly van den Bosch. Op het gebied van de plaatselijke cultuur heeft ze Roden op de kaart gezet. Echter van meet af aan werd duidelijk, dat de Huurdersvereniging Woon neigde naar het volledig onderschrijven van de weerzin van Woonborg om ambitieuze woningbouwplannen te voorkomen…
Woon bij monde van Jelly van den Bosch nam al heel snel de slogan van Woonborg over: ‘Wij willen niet bouwen voor toekomstige leegstand’. Niet alleen werd daarbij geschermd met een veel kortere zoektijd, dan uit de lange wachtlijsten zou blijken. Ook het bureau Companen, die in de dorpen in 2030 Krimp voorspelde, werd daarvoor aangegrepen. Esther Borstlap daarover: ‘Deze mensen hebben er voor doorgeleerd. Wie ben ik om aan hun uitkomsten te twijfelen?’

De gemeente Noordenveld en haar politici zijn zo langzamerhand wel wat uitgekeken op de onheilsprofeten van Companen. Immers, anders zouden ze tegen de vele belangstellenden van woningen of bouwterreinen moeten zeggen, dat ze voorzichtiger zouden moeten zijn. En niet voor dat doel jaarlijks op de Jaarbeurs moeten gaan staan. Nee de Woonmarkt trekt onweerstaanbaar aan. Toch kon ook de wethouder Reint-Jan Auwema Woonborg niet tot andere prestaties stimuleren. Voorzover hij dat al zou willen. Dat blijkt zeker niet uit het actuele beleid van de gemeente Noordenveld. Koopwoningen hebben prioriteit, meer Corporatiewoningen niet. De productie komt uit op netto nul. Alleen bij sloop en verkoop van woningen uit dat bestand wordt bijgebouwd. Recentelijk bij een presentatie voor fracties en bestuur door Woonborg en de andere corporatie Actium werden bovendien staatjes gepresenteerd waaruit bleek, dat er een actuele zoektijd van een half jaar tot maximaal 2 jaar voor woningzoekenden was. Bovendien zou de belangstelling voor vrijgekomen woningen slechts bescheiden zijn. Altijd wordt dan weer als voorbeeld de voor jongerenhuisvesting verbouwde boerderij in de Zulthe genoemd. Daar zouden zich maar 4 belangstellenden per wooneenheid hebben gemeld.

De cijfers van de werkelijke inschrijfduur en de belangstelling per vrijgekomen woning zijn nochtans groot. Maandelijks wordt die aan de woningzoekende getoond. Op de site van Woonborg zelf. Borstlap toont ons nu andere cijfers. Inderdaad. Uit deze ‘platte’ cijfers blijkt dat de werkelijke zoektijd wel wat korter is dan de werkelijke wachttijd. Ook de belangstelling per wooneenheid is maar 11,2 gemiddeld. Op dit laatste gaan we even in. Dat betekent dus, dat er per wooneenheid gemiddeld 10 zoekenden teleurgesteld worden. Dit soort bedenkingen maken op directeur-bestuurder Esther Borstlap geen enkele indruk. Ze blijft er bij, dat vooral uit de cijfers blijkt dat de woningnood wel meevalt.

Ze doet haar uiterste best om hat beleid van Woonborg ook met haar huurders te bespreken. Niet alleen heeft ze intensief overleg met de huurdersvereniging Woon. Ook individueel zijn de huurders regelmatig welkom op steeds weer wisselende locaties.
De laatste ontwikkeling. De oprichting van huurderspanels. Doel is meepraten over het beleid van Woonborg. Er waren op 25 september een zestigtal huurders op afgekomen. Aanleiding was het actueel maken van haar ‘ondernemings’plan 2018-2021. Is Woonborg dan een onderneming was de vraag? Onderneming veronderstelt immers concurrentie. Die is er niet. De markt van woningcorporaties is wettelijk afgeperkt naar inkomen van de gebruikers. Sommige politici willen die markt maar wat graag liberaliseren. Zover is het nog lang niet. Nee voorlopig is Woonborg gewoon een maatschappelijke organisatie met een strak omlijnd sociaal doel. Zaak dus de gebruikers bij het beleid te betrekken. Dat vergroot het maatschappelijk draagvlak. Daar is de jeugdige Esther Borstlap heel goed in. Daar is ze sportief in ook. Haar bedrijf bereikt ze regelmatig op de racefiets. Maar als opvolger van het fenomeen Jacob Kielman staat ze haar mannetje. Die was zelfs verantwoordelijk voor de onderscheiding van Woonborg als meest efficiënte corporatie. Door de overkoepelende organisatie Aedes.  Zo’n fenomeen opvolgen is een uitdaging. Dat gaat Esther Borstlap duidelijk niet uit de weg. Daarvoor leidt ze Woonborg als een gestroomlijnde onderneming. Hoewel die dat duidelijk niet is.